売れない土地の売却・処分

不動産を所有している方の中には、既に使い道のない物件として所有されている方も存在しています。

何も使い道のない状態で放置してしまった場合では、不動産が劣化してしまうことになり、固定資産税の支払いが義務化されているので、マイナスの収支になってしまうことが一般的です。

収益のない土地をそのまま所有しているだけでは、所有者にとって税金だけがかかってしまう『負の財産(負債・不良債権)』と言えるでしょう。

参考:売れない土地の売却と処分方法について書かれています

優れた環境や建物の建っている不動産であれば、簡単に売却を行うことも不可能ではなく、中古住宅として不動産会社に売り出しを行う方法で、短期間にて売ることができるケースが多いものです。

しかし、売れない土地というものが存在していることも事実になり、このような不動産の場合では、処分するためにいくつかの観点を把握する方法や、土地を改善させて売る方法なども用意されているので、事前に知っておくことがオススメの方法です。

売れない土地の傾向は?古い家屋の対策は解体がベスト

売れない土地の場合では、あまりに古い時代に建てられた住宅が存在している場合も多い傾向にあります。居住することができないような住宅が建っている場合では、購入をしても余計な解体費用がかかってしまうことになるので、買い手からするとデメリットに感じてしまうことがあります。このケースでの対策としては、予め古い家屋を解体した上で売却を行う方法が効果的です。

ちょっとしたリフォームも改善ポイント

一定の築年数が経過していて、住むことのできる住宅が建っているケースでは、一般的には内覧を行ってから購入される方が現れることが基本です。その際にはできるだけ綺麗に住宅を見せることも大切になり、長期間にわたって使っていなかった住宅ならば、床材や壁材の張り替えを行った上で売ることで、買い手が早期に決まる場合もあります。

コストはかかりますが、ちょっとしたリフォームも視野に入れるようにしましょう。

土地の形状が原因の場合も

土地に対して何も建物などが設置されていない空き地の場合では、その形状や面積に関しても売れない土地のなってしまっている可能性もあります。

例えば土地が傾斜地となっており、建物を建てるには造成が必要とされていたり、平らな土地であっても標準的な面積よりも著しく狭い土地、逆に広過ぎる土地でも売れない土地になってしまう場合も多々あります。

狭い土地の場合では対処方法が難しく、いわゆる狭小住宅用や駐車場用の土地としての利用価値はありますが、広過ぎる土地の場合では、その土地を分割した上で売却する方法もあるので、不動産会社と相談した上で売り方を決めることが必要です。周囲の環境も大切です。

例えば著しく不便な場所に存在している土地であったり、交通の便が悪い土地の場合でも、人が住むことにメリットを感じることができないと判断されるケースも多く、簡単に売ることができない場合もあります。土地を長期的に放置してしまっている場合では、雑草などが多く生えてしまっていたり、ゴミなどが投棄されてしまっている場合もあります。

放置されていた土地は、こまめに管理すると売れる可能性が高くなる

このような状態であれば、事前に土地の管理を行うことが対策になり、雑草を無くして綺麗な環境に仕上げる方法で、問題なく売ることができる場合もあります。

一般的な売却の方法に関しては、個人売買などを目指している方のケースでは、インターネット上で宣伝を行うことを考えている場合もあります。

しかし、売れない土地を持っている方のケースでは、個人売買の方法では実際に売ることが非常に難しい手段と判断することができるので、やはり、専門にしている不動産会社を利用することが最もオススメの方法です。不動産会社といっても対応しているエリア内にいくつもの会社が存在していることになるので、この点に関してはインターネットを使い、無料で利用できる一括査定サイトなどを使ってみると非常に利便性の高いサービスを受けることができます。

一括査定を利用する方法であれば、土地の評価額を最大限に活かすことができるので、少しでも高い価格にて売ることを希望している方にとって、最高のサービスとして使うことができます。査定後には複数の不動産会社から問い合わせが来ることが一般的ですが、利用者は、その中から高い査定額を提示している不動産会社に任せることができるので、基本的にはどのような土地でもプロの目線で売却を進めることが可能です。

不動産会社では適正な価格を表示して売ることを行っているのですが、一定期間が経過しても売れない場合では、土地の所有者と不動産会社が共に話し合いを行うことも大切なことになり、少しでも早期に処分できるように価格設定を下げる方法も効果的です。売れない土地の場合では、長期間待っても購入者が現れないという事例もあるので、このような状態に陥ってしまった方ならば、売値を下げる方法の他に、媒介契約を結ぶ不動産会社を変えてみることも推奨できる内容です。

不動産会社によって売買に得意分野というものを持っている場合もあるので、空き地の売買に優れた実績を有している不動産会社に依頼をする方法で、見事に処分を済ませることができる可能性が高まります。一括見積りから、不動産会社の選定を上手く行う方法で、基本的には売れない場合でも処分する道を開くことは可能です。

土地や不動産を貸す際の借地料の相場

土地を貸したいならば、それを借地として誰かに貸すこととなります。

このとき、いくらで貸すかは自分で自由に決めることができます。それは、自分の所有物だからです。

ただし、いくらで貸すかは自分で決めることができるとしても、適正価格というものがあります。

適正価格を上回る借地料を提示しても、だれも興味を持つことはりません。

また、下回ってしまうと、自分が損をしてしまうこととなります。

そのため、借地料の設定を適切な範囲にすることはとても重要なことです。

この相場は、地域の実情によって異なります。基本的に地価の影響を受けるため、地価が高い地域であれば、その分相場は上がりますし、地価が低い地域では逆に下がります。

そのため、まずはその地域の実情を調べる必要があるでしょう。

これを調べる際には、不動産屋に相談をするのが最も良いでしょう。なぜなら、そもそも仲介をしてもらって借り手を探してもらう際には不動産屋を利用するわけですし、毎日多くの仲介をしているプロなら、その相場を適切に教えてもらうことができるからです。

一応、一般的な目安としての計算方法はあります。

それは、その土地の固定資産税、都市計画税の2倍から3倍が年間の賃料として適切だといわれています。

また、別の計算方法では、課税標準額の4から5パーセントという物差しもあります。ただ、これはあくまで目安ですし、その用途によっても左右されてきます。

例えば、駐車場として貸すだけと、土地を立てるために貸すのとでは、異なります。

前者なら、原状回復が容易ですし、比較的短期間の契約もありうるため、多少低くても問題ありません。

後者の場合は、所有者が長期間にわたって利用することができなくなるため、その対価は高くなる傾向にあります。

借地借家法が適用されるので、最低でも30年以上の契約である必要があることとなります。つまり、貸すとは言っても、ほとんど処分をするのに等しいため、それ相応の高額な賃料を設定することが可能です。

こういったことを知るためにも、自分で判断するよりは不動産屋に判断を助けてもらった方が、適切な借地料の設定をすることができます。

不動産屋を利用する際には、一つだけではなく複数の意見を聞いてみることも重要です。その理由は、一つの意見だけだと、それが適切な算定かどうかがわからないからです。

すべてのところが、その算定する能力が高いとは言えません。仲介実績が高い方がその点は有利ですが、特定の地域ごとの実情は小さな地元で営業しているところの方が良かったりします。複数の算定を知ることができれば、大体の相場も見えてきます。したがって、貸したいときにはまず、複数の不動産屋に相談してみるようにしましょう。

このようにして、適正な価格を設定することができれば、借り手を見つけやすくなります。借り手とは多少の交渉をすることはあり得ますが、相場に近ければその価格で契約をする期待を持つことができます。

ただし、のちの事情によって、この価格を変えたいと考えるようになる場合もあります。それは、地価が上がった場合です。周辺地域の開発によって、その地域の土地の価値が上がることはあります。

特に、建物を建てる目的で貸す場合、契約期間は長期間にわたるため、事情の変化が生じる可能性が高くなります。そうなると、貸主の方としても、その実情に合わせて価格を変更したいと思うのは当然です。

そういった時のために、借地借家法では、賃料増減請求が可能となっている定めになっています。これは、借地借家法11条1項に規定があります。経済事情の変動でその対価が不均衡となったときに、相手方に対してその請求が可能になっています。

これは、借主と貸主双方が請求することができます。ただし、増額の場合は、増額をしないとの特約がある場合はそれを請求することができないと定められているため、契約内容には注意をする必要があります。

この賃料増額請求は、その意思表示が相手方に到達した時点で、将来にわたり効果が発生します。

ただ、その場合、借り手の方がそれを認めたくないという場合に、一方的に価格が決められてしまうのは借り手にとっては不利益が大きいです。そのため、その価格に争いがある場合は、調停の成立や裁判の判決が確定されるまで従前の価格を支払っていれば契約を債務不履行によって解除されることはない、という規定になっています。

そのため、争いがあるときには、大体借主の方が弁護士をつけて任意の交渉をしてきます。それでうまくいかないと、調停の申し立てや訴訟の提起がなされることになります。貸主側としては、この増額を主張するためには、経済事情の変動があったことなどを主張立証する必要があります。

それが適切になされない場合は、敗訴の不利益を被ることになります。したがって、土地を貸した後に周辺の賃料相場が上がったことを適切に主張するため、弁護士を雇う必要があるでしょう。